Finalmente Casa

Al grido di:”Si può faaaareeee!”, siete arrivati fino qui, ora non vi rimane che lo sprint finale.

Anzitutto armatevi di santissima pazienza, molta diplomazia e... un buon dizionario (no google traslate).

Siamo giunti infatti al momento del

Entwurf/Vertrag. In Germania non esiste il precontratto. Non provate nemmeno a spiegarglielo, ai tedeschi, perchè va al di là delle loro possibilità di comprensione “un contratto, prima del vero contratto, che però è vincolante ugualmente....”li avete persi a “prima del vero contratto”...e non perchè il sistema tedesco sia più semplice, è solo diversamente complicato.

L'Entwurf è una bozza del contratto (Vertrag), o, meglio, una copia piuttosto fedele di ciò che firmerete davanti al notaio.

Vi verrà spedito dal notaio qualche giorno prima dell'appuntamento (nel nostro caso molti giorni prima per darci la possibilità di tradurlo).

Il mio consiglio è, infatti, assolutamente TRADUCETELO parola per parola e cercate di capirlo meglio possibile, tanto per essere sicuri di non aver comprato la lavatrice più cara del mondo.

Io ci ho messo 15 ore (si avete capito bene 15 ore) a tradurre tutto, con l'aiuto dell'insostituibile Peppe che, di fronte a espressioni semplici ma incomprensibili, del tipo il Notarkonto (che, al di là di “conto del notaio” che cosa è in realtà e a cosa serve?), si è lanciato in pazze ed estreme ricerche on line. 

Dopo “sole” 15 ore di traduzione, su cui potrei scrivere un manuale dal titolo “alla ricerca del verbo perduto”, perchè più il tedesco è “alto”, meno verbi ci sono, alcune cose (oltre a “dove sono finiti tutti i verbi?”), sono comunque rimaste oscure, poiché il sistema tedesco è diverso dall'italiano e quindi siamo ricorsi al fidato Makler (l'agente immobiliare) che, per esempio, ci ha spiegato che se il comune pianifica dei lavori di canalizzazione nella strada davanti a casa vostra, una parte delle spese ricade sui voi proprietari.

Non lo sapevate vero? 

Nemmeno noi, per questo un buon agente immobiliare dovrebbe chiamare il comune per sapere se hanno pianificato lavori di cui dovreste essere a conoscenza.

Detto questo, non fidatevi ciecamente del vostro Makler, soprattutto se vuole mettervi fretta nel firmare il contratto.

In questo caso, qualunque cosa vi dica, non lo dice nel vostro interesse ma nel suo, perchè lui verrà pagato a contratto concluso, non alla consegna delle chiavi. Dalla firma del contratto in poi, salvo portare a termini incarichi precedentemente accordati, il suo lavoro è terminato.

Siccome, però, il contratto non viene firmato contestualmente al mutuo, come in Italia, siate ben sicuri che la banca vi abbia concesso il mutuo e non fidatevi dei Sì sulla parola. Sarebbe davvero un bel problema firmare il contratto e poi non avere i soldi per pagare.

Ma come fa la banca a concedervi il mutuo se la casa che vorreste dare in grarnzia per il mutuo stesso non è ancora vostra? 

Semplice (si fa per dire): la banca vi da l'assenso scritto per la concessione del mutuo, ma pagherà il proprietario solo previo arrivo di una catervata di documenti, compresa l'iscrizione del vostro nome, prima come colui a cui il proprietario ha fatto la delega ai fini dell'ipoteca nel Grundbuch (libro dei terreni) e, dopo il pagamento, come proprietario effettivo.

Questo giochino vi costerà doppio: quando il notaio farà scrivere la prima volta il vostro nome nel Grundbuch e quando lo farà cancellare e riscrivere uguale identico tre righe più sotto. 

Naturalmente in questo libro verrà iscritta anche l'ipoteca bancaria, a vostre spese, e anche la cancellazione a fine mutuo sarà a vostre spese, ma di questo vi preoccuperete tra 10/20 anni.

l

Considero questa perdita un dono, un difficile, faticosissimo, meraviglioso dono.

Nel contratto c'è scritto anche il momento in cui il pagamento diverrà effettivo e ci potrà essere il passaggio delle chiavi (previo arrivo di tutti i documenti di cui sopra). 

Solitamente, in presenza di richiesta mutuo, sono 4/6 settimane dopo la firma del Vertrag.

 Che cosa farete durante questo periodo, se non siete pazzi come noi e andate in vacanza? Controllerete che tutti spediscano a tutti i documenti necessari e...

pagherete, pagherete pagherete.

Vi ricordate, infatti tutte le spese che vi ho enumerato prima (casa casa)? Bene, ora è il momento...dovrete saldare tutte le parcelle, dall'agente immobiliare, alle tasse... (che si pagano PRIMA) ai costi accessori per la prima iscrizione nel Grundbuch... 

Solo alla fine, potrete pagare (in realtà la banca paga, a voi arriva solo una lettera del pagamento, insieme al piano di ammortamento del mutuo) la vostra tanto desiderata casa...

...e potrete cominciare a impacchettare tutto (a quel punto il trasloco vi sembrerà una passeggiata).

Dopo tutto questo non posso che augurarvi BUONA VITA e BUON AUTUNNO con una foto del Foliage che si vede dalla finestra della casa nuova

Casa, casa

Se le spese per il mantenimento di una casa/appartamento non vi hanno demoralizzato (tasse incluse, per le quali vi rimandiamo anche al commento alla fine del post precedente del sempre prezioso amico Jakob, per avere maggiori delucidazioni), speriamo che non vi spaventino i

4.”Nebenkosten”. Che si tratti di costi lo avete capito da soli, tradotto letteralmente “Costi a fianco”.

A fianco di cosa? In questo caso a fianco al prezzo dell'acquisto della casa. Infatti, oltre al prezzo della casa dovete calcolare un esborso di circa il 12,7 % (che può arrivare fino al 16 %, a seconda della percentuale che prende l'agenzia immobiliare), da suddividere così:

6,5 % Grunderwerbsteuer (tassa di trasferimento, circa), che è, mi dicono le mie fonti italiane, è equiparabile alla nostra imposta di registro.

3,70 – oltre 7% per l'agente immobiliare.

1,5% Notarkosten. Non avete bisogno di nessuna traduzione...e sì i notai esistono anche qui.

0,5% Grundbucheintrag: trascrizione nel “libro dei terreni”, il nostro catasto (ma spiegheremo meglio dopo).

Per chiarire meglio: una casa che costa 300.000 euro (e non crediate che sia un prezzo esorbitante per una casa qui) porterà con se circa 38.100 euro di Nebenkosten.

Quando calcolate il budget a vostra disposizione (soprattutto se avete intenzione di chiedere un mutuo) non dimenticatevene o potreste incorrere in brutte sorprese.

Comunque, qualunque sito di case ve le mostrerà e, anche in banca ve lo ricorderanno.

4a.Troverete moltissimi annunci che non prevedono “agenzia immobiliare”, e, nel tentativo di risparmiare qualche migliaio di euro, potreste esserne tentati.

Il mio personalissimo consiglio è, soprattutto se siete stranieri e con la lingua ancora ci litigate, assolutamente NO.

La banca chiederà millanta milioni di documenti che voi non saprete dove recuperare e, magari, nemmeno il proprietario;

il notaio avrà 250 domande da fare, soprattutto se siete stranieri ( se poi siete sposati in divisione dei beni e sarà un'altra bell'avventura).

Un buon agente immobiliare sarà il vostro tramite, potrà spiegarvi bene tutti gli obblighi per un proprietario di casa in Germania (alcuni di questi obblighi non esistono in Italia) e, non ultimo, tradurre il contratto di compravendita da tedesco burocratico (non compreso nemmeno dalla maggior parte dei tedeschi e, con questo, ho detto tutto) a tedesco per comuni mortali

A questo proposito, sappiate che quando firmerete il contratto firmerete anche di averne compreso bene il contenuto, quindi, nel caso nutriste qualche dubbio, fatevi fare una traduzione in italiano (il vostro agente immobiliare dovrebbe presentarvi anche questa possibilità).

In conclusione quindi, a parer mio, questi soldi sono ben spesi.

Inoltre, tramite agenzia immobiliare, non incorrerete in truffe, perchè anche qui c'è qualcuno che vorrebbe vendervi la corrispondente fontana di Trevi di un celebre film con Totò.

Quanto detto fin'ora non vi ha fatto demordere? Allora siete pronti per affrontare l'iter burocratico-finanziario per arrivare al possesso delle chiavi del vostro krukkennido.

Una volta ottenuto il vostro diritto di prelazione, controllato tutti i costi di mantenimento, i documenti attestanti le ristrutturazioni fatte nel corso degli anni (importante, soprattutto se si tratta di case indipendenti), se rompere il porcellino non vi basta, dovrete

Andare in banca a chiedere un mutuo. Il mio consiglio personalissimo è di evitare le finanziarie, che, potranno avere tassi un pochino più bassi (non sempre) ma molte volte sono raggiungibili solo telefonicamente e, se questo può essere ininfluente per un tedesco, per chi si spiega ancora con i gesti e i disegnini (mai sottovalutare i disegnini), è importantissimo.

Le banche sono sempre banche, ad ogni latitudine, quindi sapete benissimo come funzionano:vi faranno la radiografia prima di concedervi il tanto sospirato mutuo.

Prima, però, di fare una richiesta scritta vincolante, fatevi un giro di preventivi, in modo da capire quale banca vi faccia non solo il tasso, ma anche le condizioni migliori.

Il mio consiglio è, addirittura, di scegliere la banca prima della casa: questo vi permetterà di sapere con sicurezza qual'è il budget sul quale potete contare e risparmierete tempo e delusioni cocenti, guardando case al di sopra delle vostre possibilità.

Inoltre, le banche stesse sapranno orientarvi sui criteri della casa che renderanno più semplice ottenere il mutuo (anno di costruzione, quartiere, con o senza garage ecc). Noi siamo stati molto aiutati.

Bisogna dire, infine, che in Germania le banche sono piuttosto veloci nel dare una risposta, di solito meno di una settimana, quindi riuscirete a stare nei 15 giorni.

Se siete arrivati fino a qui mantenendo un certo equilibrio mentale non potete perdevi la degna conclusione di cotanti sforzi...

Non perdetevi, quindi, il prossimo e, prometto, ultimo capitolo su “tutto quello che avreste voluto sapere sul mercato immobiliare tedesco e non avete mai osato chiedere”.

Nel frattempo, io torno a spacchettare (ne avrò almeno fino a Natale) e a tutti voi auguro Buona Vita.

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